Vuoi esercitare il diritto di recesso dall’affitto e non sai quando e come farlo? Questa breve guida ti spiegherà la procedura, ti elencherà i casi e ti indicherà il modello di lettera da spedire per la disdetta, tanto nell’ipotesi in cui tu sia il padrone di casa, quanto in quella in cui tu sia l’inquilino.

La legge fissa una durata minima del contratto di affitto, che varia a seconda della tipologia del contratto stesso. Di norma i più comuni sono:

• il contratto a canone concordato, con durata di 3 anni più un rinnovo obbligatorio di altri 2 anni (chiamato anche “3+2”);
• il contratto a canone libero, con durata di 4 anni più un rinnovo obbligatorio di altri 4 anni (chiamato anche “4+4”).

Esistono anche altri contratti con durata più breve, come quelli a uso universitario, annuali o per uso turistico; ma per essi il problema della disdetta anticipata non si pone quasi mai proprio per via del breve tempo di efficacia.

Rinnovazione tacita dell’affitto alla prima scadenza

Il locatore può impedire che avvenga tacitamente la rinnovazione del contratto alla prima scadenza solo in presenza di specifici motivi (v. dopo) e nei termini e con modalità particolari. In tal caso, deve darne comunicazione al locatore (tale comunicazione è detta anche disdetta del contratto).

La disdetta è priva di effetti se il locatore non realizza nei termini quanto indicato nelle motivazioni del rifiuto di rinnovazione.

Il rinnovo del contratto di locazione può essere negato dal locatore se sussiste uno dei seguenti motivi:

• destinazione dell’immobile ad uso proprio del locatore,
• possibilità per il conduttore di avere a disposizione un altro immobile (il locatore può negare la rinnovazione del contratto se il conduttore ha la disponibilità giuridica (proprietà, uso, ecc.) e di fatto (l’immobile deve essere libero ed immediatamente utilizzabile) di un immobile idoneo ad essere adibito a propria abitazione nello stesso comune);
• mancato utilizzo del bene da parte del conduttore;
• ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio di cui è parte l’immobile locato;
• intenzione di vendere l’immobile stesso a terzi.

La disdetta va inviata almeno 6 mesi prima della scadenza.

Riportiamo di seguito un esempio di come può essere formulato il diniego di rinnovo.

---

DINIEGO DI RINNOVO DELLA LOCAZIONE (PRIMA SCADENZA)

(da inviarsi a mezzo raccomandata a/r almeno sei mesi prima della scadenza)

(Luogo)………

(data)……….

………………………….

[Indirizzo del destinatario]

Oggetto: Diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione per l’immobile sito in……… Via……………

Egregio Signor………… [nome e cognome del Conduttore]

con riferimento al contratto tra noi in essere relativo all’unità immobiliare sita in………….. Via………….. n…………… con decorrenza dal………….. e scadenza il………….. Le comunico la mia necessità di ottenere la disponibilità dell’immobile in oggetto per destinarlo………….. [specificare il motivo del diniego].

Sono pertanto ad informarla, a tutti gli effetti di legge, di non rinnovare la locazione oltre la prossima scadenza del……….

Le chiedo pertanto di rilasciare l’immobile entro il………. Le chiedo cortesemente di comunicarmi le modalità con cui intende provvedere al rilascio dell’immobile entro la predetta data.

………

(Firma del locatore)

---

Successive scadenze

Alle scadenze successive alla prima sia il locatore che il conduttore possono disdire il contratto (impedendone la rinnovazione automatica) oppure possono offrire il rinnovo dello stesso alle stesse o a nuove condizioni.

La disdetta (detta anche “rinuncia al rinnovo“) va comunicata all’altra parte per iscritto (meglio con raccomandata a.r. o posta elettronica certificata) almeno 6 mesi prima della scadenza dei successivi 4 anni, a pena di decadenza. Se il termine della comunicazione della disdetta scade in un giorno festivo, è prorogato al giorno successivo non festivo.

In mancanza di disdetta, se il conduttore viene lasciato dal locatore nel possesso dell’immobile dopo la scadenza contrattuale ed il locatore continua a percepire il canone dal conduttore, il contratto si intende rinnovato tacitamente di 4 anni in 4 anni alle medesime condizioni.
Allo stesso modo, in caso di disdetta tardiva, il contratto si rinnova e la disdetta vale ad impedire la rinnovazione del contratto stesso alla successiva scadenza.

Recesso anteriore alla scadenza

L’inquilino può recedere anticipatamente dall’affitto per:

• gravi ragioni (cosiddetto recesso legale)
• eventuali condizioni consentite nel contratto di affitto (cosiddetto recesso convenzionale).

In entrambi i casi l’inquilino deve dare comunicazione della volontà di recesso, al padrone di casa, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Lo dovrà fare per iscritto, preferibilmente con raccomandata a.r. o con posta elettronica certificata.

Gravi ragioni di recesso dall’affitto

La legge consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento quando ricorrono gravi motivi con un preavviso di almeno 6 mesi, da comunicarsi con lettera raccomandata.

Sono da considerare gravi quei motivi che siano:

• estranei alla volontà dell’inquilino,
• imprevedibili e successivi alla al momento della firma del contratto,
• tali da rendere impossibile o gravosa la sua prosecuzione.

Ad esempio costituisce grave motivo un trasferimento imprevisto del lavoratore ad altra sede dell’azienda, posta in una località lontana; il trasferimento non doveva essere prevedibile al momento della firma della locazione. È considerato grave motivo una sopravvenuta malattiainvalidante che non consenta all’inquilino di fare le scale in un palazzo con le barriere architettoniche. Stesso discorso in caso di presenza in alcuni ambienti dell’appartamento locato di vistosi fenomeni di umidità e di condensa, tali da compromettere la salubrità dell’immobile. Ed ancora è stato considerato un grave motivo la rumorosità dell’immobile, dovuta a impianti condominiali divenuti obsoleti (il rumore non doveva essere già percepibile al momento della stipula del contratto, come nel caso di ascensore condominiale vicino alla camera da letto) o al cane del vicino che abbaia continuamente.

Le clausole del contratto che consentono il recesso dall’affitto

Le parti possono inserire nel contratto clausole che consentono al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto per ulteriori motivi rispetto a quelli “gravi” previsti dalla legge, purché ne dia preavviso al locatore con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Le parti possono prevedere che il recesso venga comunicato:

• in una forma diversa rispetto alla raccomandata (ad esempio il telegramma o la notifica a mezzo ufficiale giudiziario) purché idonea ad attestare l’avvenuta ricezione da parte del locatore;
• con un termine di preavviso maggiore o inferiore a sei mesi.

Ad esempio il recesso può essere consentito per una libera scelta della parte oppure per la sopravvenienza di una determinata situazione e più in generale per la presenza di una giusta causa.

Nella prassi la clausola di recesso è sempre accompagnata da quella che impone il pagamento di una somma a titolo di penale. Ad esempio in tale clausola le parti possono disporre che il conduttore, in caso di esercizio del recesso, versi al locatore una somma come corrispettivo del recesso (cosiddetta multa penitenziale).

Di seguito riportiamo un esempio di come possa essere formulata la dichiarazione di recesso dal contratto di locazione.

---

COMUNICAZIONE DI RECESSO DEL CONDUTTORE

(da inviarsi a mezzo di raccomandata a/r almeno sei mesi prima della scadenza)

(Luogo)……… (data)……….

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione relativo all’appartamento sito in………, via………

Egregio Signor/Spettabile società…………,

con la presente comunico che a far data dal……… recedo anticipatamente dal contratto di locazione concluso in data………….. della durata di………….. attualmente in corso e relativo all’appartamento in………, via……… n……….

In caso di recesso legale:

Tale recesso è esercitato ai sensi degli effetti di cui all’art. 3 L. 431/98, stante l’impossibilità di proseguire nel rapporto di locazione in quanto……… [specificare il grave motivo sopravvenuto]

In caso di recesso convenzionale

Tale recesso è esercitato ai sensi dell’art………….. del contratto di locazione

Le confermo pertanto che entro tale data provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità, libero da persone e da cose di mia proprietà.

Distinti saluti.

………

(Firma del conduttore)